TRZY DZIAŁKI BUDOWLANE NA SPRZEDAŻ - KRAKÓW KOSTRZE

Atrakcyjna lokalizacja przy drodze prowadzącej z centrum Krakowa w kierunku Tyńca

Na sprzedaż oferujemy trzy prostokątne działki budowlane o powierzchni , działka 1 - ok. 0,063 ha, działka 2- ok. 0,0608 ha, działka 3 - ok. 0,0632 ha położone w jednej z najbardziej zielonych i spokojnych części Krakowa - Kostrze.

OPIS DZIAŁKI

Działki mają regularny, prostokątny kształt, są płaskie, suche i niezabudowane, co umożliwia łatwe i ekonomiczne rozpoczęcie i zaplanowanie inwestycji.
Idealne pod budowę domu jednorodzinnego.

MEDIA

woda miejska - w ulicy,

prąd - w ulicy,

gaz - w ulicy,

kanalizacja - w ulicy.

DOJAZD

bezpośredni dojazd z głównej drogi asfaltowej a do samych działek dojazd drogą częściowo utwardzoną .

OTOCZENIE

W sąsiedztwie znajdują się domy jednorodzinne oraz działki niezabudowane.
Okolica charakteryzuje się ciszą, spokojem oraz dużą ilością zieleni i terenów rekreacyjnych.

W pobliżu:

boisko sportowe,

ścieżki rowerowe,

kort do badmintona,

Uroczysko Kostrze,

park linowy.

INFRASTRUKTURA

sklep Lewiatan - ok. 400 m,

przystanki komunikacji miejskiej - ok. 500 m,

szkoła - ok. 700 m.

ATUTY

działka posiada wydane warunki zabudowy (WZ)
dostępny indywidualny, gotowy projekt domu
szybki dojazd do centrum Krakowa
idealne połączenie miasta i natury

PODSUMOWANIE

To doskonała propozycja dla osób poszukujących działki pod budowę domu w zielonej, spokojnej okolicy, a jednocześnie z dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej i centrum Krakowa.

Działki analiza:

1. Identyfikacja i stan faktyczny
Lokalizacja: obręb P-3, gmina Podgórze, miasto Kraków
Powierzchnie działek:
1 - ok. 0,063 ha
2 - ok. 0,0608 ha
3 - ok. 0,0632 ha
Użytki gruntowe: RV / W-RV (grunty rolne)
Ukształtowanie terenu: teren płaski, różnice wysokości ok. 0,4-1,0 m
Stan zagospodarowania: działki niezabudowane, porośnięte zielenią
Hałas (LDWN): brak przekroczeń - brak istotnych ograniczeń akustycznych

2. Ustalenia MPZP
Działki znajdują się w obszarze objętym MPZP Kostrze i oznaczone są symbolem MN.11.
2.1. Przeznaczenie podstawowe - MN.11
Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
Dopuszcza się:
zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (wolnostojącą, bliźniaczą - zgodnie z planem),
niezbędną infrastrukturę techniczną,
dojazdy, miejsca parkingowe, zieleń towarzyszącą.
Zakazuje się:
zabudowy wielorodzinnej,
funkcji przemysłowych i magazynowych,
usług uciążliwych.
2.2. Parametry i ograniczenia zabudowy (ogólne dla MN - do potwierdzenia w tekście uchwały)
Na podstawie standardowych zapisów dla terenów MN w Krakowie:
maks. wysokość zabudowy: zazwyczaj do 9-11 m,
intensywność zabudowy: niska,
powierzchnia biologicznie czynna: wysoki udział (często min. 60-70%),
linie zabudowy: zgodnie z rysunkiem planu,
dachy: zwykle spadziste lub zgodne z ustaleniami szczegółowymi.
Uwaga: dokładne wartości (wysokość, intensywność, geometria dachu) wymagają weryfikacji w tekście uchwały MPZP Kostrze .

3. Ocena możliwości zabudowy działek
Działki spełniają podstawowe warunki lokalizacyjne dla zabudowy jednorodzinnej.
Brak istotnych ograniczeń środowiskowych (hałas, rzeźba terenu).
Ograniczeniem formalnym jest rolny charakter użytków (RV) - przed uzyskaniem pozwolenia na budowę może być wymagana procedura wyłączenia z produkcji rolnej.
Kluczowe będzie:
zapewnienie dostępu do drogi publicznej,
spełnienie wymagań infrastrukturalnych (media).
Wniosek:
Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jest co do zasady dopuszczalna, przy spełnieniu szczegółowych ustaleń MPZP i przepisów odrębnych.

4. Strefa MU w sąsiedztwie - jakie obiekty mogą powstać?
MU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (funkcja mieszana).
W strefie MU zazwyczaj dopuszcza się:
zabudowę mieszkaniową (jedno- i wielorodzinną),
usługi nieuciążliwe, w szczególności:
handel detaliczny,
biura, kancelarie,
gastronomię,
usługi zdrowia, edukacji, rzemiosła,
budynki o większej intensywności i wysokości niż w MN,
lokale usługowe w parterach budynków mieszkalnych.
Zakazuje się:
działalności uciążliwej (przemysł ciężki, składy, produkcja).
Znaczenie dla analizowanych działek:
sąsiedztwo MU może wpływać na:
zwiększony ruch,
presję urbanizacyjną,
potencjalne zmiany charakteru zabudowy w przyszłości (np. przy zmianie planu).

5. Podsumowanie końcowe
Działki 19/31, 19/32, 19/34 znajdują się w strefie MN.11 - zabudowa jednorodzinna.
Możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przy zachowaniu parametrów MPZP.
Brak istotnych barier środowiskowych.
Sąsiedztwo strefy MU dopuszcza w otoczeniu rozwój funkcji mieszkaniowo-usługowych, lecz nie zmienia bezpośrednio przeznaczenia analizowanych działek.

1) Źródła (przegląd)
Tekst projektu/tekstu uchwały MPZP Kostrze (załącznik - tekst planu): zawiera szczegółowe ustalenia 16 i 17 (m.in. MN.11) zobacz tekst planu.
Strona BIP Miasta Krakowa - informacje o obowiązującym planie, data wejścia w życie i uwagi sądowe.
Dane ewidencyjne działek (przesłane przez Ciebie): raporty działek 19/31, 19/32, 19/34 (podstawowe dane i powierzchnie).

2) Najważniejsze ustalenia MPZP bezpośrednio dotyczące MN.11 (wyciąg z tekstu uchwały)
(odwołanie do paragrafu i punktów w uchwale; cytat + parafraza)
Dla terenów typu MN (w tym MN.11) ustalono m.in.: obowiązek układu wolnostojącego lub bliźniaczego (zakres kształtowania zabudowy).
Zakaz kondygnacji podziemnych w części terenu MN.11 objętej nieprzekraczalną linią lokalizacyjną.
Minimalny udział terenu biologicznie czynnego = 70% (dla obszarów MN.1-MN.24 w tym MN.11).
Wskaźnik intensywności zabudowy (FAR): 0,1 - 0,4 (dla MN.1-MN.24 w tym MN.11).
Maksymalna wysokość zabudowy: 9,0 m (ogólnie); przy dachu płaskim w terenach MN.11-MN.24 wysokość redukowana do 7,5 m. Dodatkowo budynki gospodarcze/garaże/altany - max 5 m.
Źródło: tekst uchwały / projekt ustaleń planu 16 (ustalenia dla terenów MN) i powiązane zapisy.

3) Założenia obliczeniowe (przyjęte do wyliczeń chłonności / PUM)
1. Przyjmuję interpretację wskaźnik intensywności zabudowy 0,1-0,4 jako FAR (wskaźnik powierzchni całkowitej kondygnacji nadziemnych do powierzchni działki) typowe w MPZP. (jeżeli gmina ma odmienną definicję w uzasadnieniu, policzę ponownie).
2. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej = 70% maks. powierzchnia zabudowy (dopuszczalny footprint) = 30% powierzchni działki.
3. Zakładam 2 kondygnacje nadziemne (zgodnie z limitem wysokości 9 m typowo 2 kondygnacje mieszkalne). Jeśli inwestor zaplanował budynek 1-kondygnacyjny z poddaszem użytkowym obliczenia należy skorygować.
4. Przeliczenie PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej): przyjąłem upraszczająco, że PUM 80% sumarycznej powierzchni użytkowej (FAR) (odliczenia na komunikacje, ściany, pom. techniczne). Można podać inną wartość (np. 75-85%) jeśli preferujesz.
5. Powierzchnie działek użyte zgodnie z przesłanymi raportami (wariant bez korekt geodezyjnych).

4) Tabela parametrów i wyliczona chłonność (PUM) wyniki
Legenda tabeli:
Powierzchnia działki [m²] z raportu; max footprint = 30% (1 0.7); FAR min/max = 0,1-0,4; floor_max = FAR_max area; footprint_needed_for_maxFAR = floor_max / 2 (przy założeniu 2 kondygnacji); PUM_max = 0,8 floor_max.
Działka Powierzchnia działki [m²] (źródło) Max footprint (30%) [m²] FAR (min-max) Max suma pow. kondygn. (FAR_max area) [m²] Footprint potrzebny przy 2 kond. [m²] Szac. PUM max (0,8 FAR_max) [m²]
19/31 630,0 189,0 0,1 - 0,4 252,0 m² 126,0 m² 201,6 m²
Raport
19/32 608,0 182,4 0,1 - 0,4 243,2 m² 121,6 m² 194,6 m²
Raport (1)
19/34 632,0 189,6 0,1 - 0,4 252,8 m² 126,4 m² 202,2 m²
Raport (2)

DZIAŁKA 1
Powierzchnia: 630 m²
? Wariant 1 - dom 2-kondygnacyjny z garażem
Parametr Wartość
Footprint 125 m²
Kondygnacje 2
Pow. kondygnacji 250 m²
PUM 200 m²
Biologicznie czynna 505 m² (80%)
Garaż 1-stanowiskowy w bryle
Miejsca postojowe 2
Wariant optymalny - maksymalny komfort, pełne wykorzystanie FAR
Wymaga dachu stromego (żeby zmieścić 2 pełne kondygnacje)

? Wariant 2 - parter + poddasze użytkowe
Parametr Wartość
Footprint 140 m²
Kondygnacje 1 + poddasze
Pow. kondygnacji 220 m²
PUM 175 m²
Biologicznie czynna 490 m² (78%)
Garaż 1-stanowiskowy
Miejsca postojowe 2
Najbezpieczniejszy planistycznie
Niższa PUM, ale łatwiejsza akceptacja w WZ/pozwoleniu

? Wariant 3 - bliźniak (2 lokale)
Parametr Wartość
Footprint 150 m²
Kondygnacje 2
Pow. kondygnacji 300 m²
PUM łącznie 210 m²
PUM / lokal ~105 m²
Biologicznie czynna 480 m² (76%)
Miejsca postojowe 4 (2 / lokal)
Na granicy opłacalności
możliwy formalnie
wymaga bardzo dobrego projektu i geodety (linie, odległości)

DZIAŁKA 2
Powierzchnia: 608 m²
? Wariant 1 - dom 2-kondygnacyjny
PUM: ~195 m²
Footprint: 122 m²
Biologicznie czynna: 78%
Garaż: 1 stanowisko najlepszy wariant dla tej działki
? Wariant 2 - poddasze użytkowe
PUM: ~170 m²
Footprint: 138 m²
Bezpieczny formalnie, mniejsza kubatura
? Wariant 3 - bliźniak
PUM łącznie: ~200 m²
~100 m² / lokal Bardzo ciasny - tylko przy idealnym układzie granic i linii

DZIAŁKA 3
Powierzchnia: 632 m²
? Wariant 1 - dom 2-kondygnacyjny
Parametr Wartość
PUM ~202 m²
Footprint 126 m²
Biologicznie czynna 80%
Garaż 1-2 stanowiska
Największy potencjał ze wszystkich trzech działek
? Wariant 2 - poddasze użytkowe
PUM: ~180 m²
bardzo dobry wariant rodzinny
? Wariant 3 - bliźniak
PUM łącznie: ~215 m²
najlepsza działka pod bliźniak (spośród 3)

PODSUMOWANIE PORÓWNAWCZE

Działka Najlepszy wariant Realna PUM Ryzyko planistyczne
19/31 Dom 2-kondygnacyjny ~200 m² niskie
19/32 Dom 2-kondygnacyjny ~195 m² niskie
19/34 Dom 2-kondygnacyjny / bliźniak ~202-215 m² średnie (bliźniak)

Cena za jedną działkę 660 000 zł

Serdecznie zapraszam na prezentację / I cordially invite you to the presentation Możesz dzwonić / You Can Call / Seven days a week / 7dni w tygodniu w godz.od 6.00 do 24.00 / Tel:  

Patryk Suder
Doradca ds.Nieruchomości
KRAKOWSKIE Nieruchomości