Nocna panorama Krakowa z własnego tarasu. 505 m² na 4 kondygnacjach. Najlepsza cena za metr na Woli Justowskiej od lat.
KRAKÓW, Wola Justowska | ul. Królowej Jadwigi | 505 m² | działka 667 m² | 4 kondygnacje | 4 600 000 PLN

Wieczorem wychodzisz na taras nad garażem z kieliszkiem wina. Przed Tobą, na północ, rozkłada się nocna panorama Krakowa Rynek, Wawel, cały łuk miasta rozświetlony u Twoich stóp. To nie jest widok z okna. To jest 64-metrowy taras na wyłączność, w piwnicy Lasu Wolskiego, w absolutnej ciszy Woli Justowskiej, z centrum Krakowa dosłownie w linii wzroku.
A teraz matematyka. 4 300 000 PLN za 505 m² na ul. Królowej Jadwigi to około 8 500 PLN za metr. Rynek Woli Justowskiej dla nowych rezydencji i po-remontowych:   PLN/m². Ten dom wymaga odświeżenia i za to odświeżenie dostajesz dyskonto 2 000-5 000 PLN na każdym metrze, czyli od 1 do 2,5 mln zł różnicy wobec rynku. Kupujesz solidną bryłę z 2005 r. w topowej lokalizacji, z własnym gustem zamiast cudzego.
Dom ma cztery kondygnacje i w zależności od tego, czego szukasz, jest to albo przestrzeń dla całej dużej rodziny, albo hybrydowa rezydencja z gabinetem i poczekalną dla klientów na parterze, resztą zarezerwowaną dla Ciebie na górze. Oba scenariusze działają. Oba są legalne w MPZP MN.5 przy odpowiednim parking-bilansie. Oba są gotowe do projektu i realizacji.
Na parterze salon 82 m² z kominkiem to więcej niż całe mieszkanie, w którym prawdopodobnie teraz mieszkasz. Na piętrze sypialnia główna (34,5 m²) plus garderoba (18,15 m²) plus własna łazienka (10,36 m²) 63 m² prywatnej strefy, której żadna krakowska deweloperka dziś nie oferuje poniżej 2 mln za lokum. Ponad to 120 m² trzeciej kondygnacji: czysta karta na siłownię, kino domowe, królestwo dla nastolatków, studio, co chcesz. I strych 68 m², jeśli potrzebujesz więcej.
Niżej, na poziomie garażu, pralnia prawie 37 m², dwa stanowiska, trzy pomieszczenia gospodarcze, kotłownia i piwniczka o wysokości 4 metrów. Ta czterometrowa piwniczka to nie schowek na rowery to naturalny klimat do win, cygar, dojrzewania serów, lub domowego baru. W rezydencjach na Woli Justowskiej to się zamawia u architekta. Tu jest gotowa.
Dom jest bliźniakiem i to jest jedyny haczyk, który warto omówić uczciwie. Jedna ściana nośna z sąsiadem. Nie słyszysz sąsiada tak jak w bloku mury z 2005 roku mają grubość, której nowe budownictwo nie oferuje. Sąsiad z drugiej połowy przeszedł już generalny remont i pokazał, co z tej bryły można wyciągnąć. Twoje ryzyko jest ograniczone do własnej decyzji projektowej masz wzorzec dosłownie przez ścianę.
Dla kogo ta rezydencja
Duża lub wielopokoleniowa rodzina, która chce żyć razem, ale osobno 4 kondygnacje to naturalne strefowanie: salon (wszyscy), sypialnie (rodzice), trzecia kondygnacja (dzieci/nastolatki), garaż i piwnice (logistyka domu). Nikt nikomu nie wchodzi na głowę, a wspólnym mianownikiem jest 82-metrowy salon z kominkiem.
Przedsiębiorca z potrzebą prestiżowego adresu dla firmy MPZP MN.5 pozwala na usługi do ok. 150 m² PUU przy zapewnieniu 6 miejsc postojowych. Poziom garażowy (podjazd na 3-4 auta) plus dwustanowiskowy garaż kryty to realistyczne spełnienie wymogu. Na dole gabinet, kancelaria, prywatna klinika lub biuro projektowe na górze rezydencja. Adres przy Królowej Jadwigi zrobi wrażenie na każdym kliencie.
Kupujący, który szuka wartości w lokalizacji, a nie w cudzym guście 9 100 PLN/m² na ul. Królowej Jadwigi to jest dokładnie ten moment na rynku, który się nie powtarza. Generalny remont w budżecie 500-800 tys. zł daje dom gotowy do zamieszkania za ~5,1-5,4 mln PLN, a wartość rynkowa odświeżonej rezydencji w tej lokalizacji jest wyraźnie wyższa.
Nie kupuj jeśli
Szukasz gotowca pod klucz ten dom wymaga odświeżenia. Nie gruntownego remontu konstrukcji (fundamenty, mury, dach są solidne), ale wizualnej modernizacji wnętrz. Jeśli chcesz się wprowadzić bez ekipy, to nie jest ta oferta.
Bliźniak jest dla Ciebie barierą absolutną jeśli potrzebujesz 360 stopni prywatności i żadnej wspólnej ściany, szukasz wolnostojącej willi, która na Woli Justowskiej kosztuje odpowiednio więcej.
Twój horyzont cenowy jest ściśle do 4,6 mln remont wnętrz (orientacyjnie 500-800 tys. zł przy solidnym standardzie) to osobna pozycja budżetowa. Jeśli nie masz na nią przestrzeni, ten dom jest dla Ciebie za wcześnie.
500 m² Cię przeraża utrzymanie dużego domu (ogrzewanie, sprzątanie, ochrona, podatek) to realny koszt rzędu 3-5 tys. zł/mies. Piec i bojler zostały niedawno wymienione, ale skala obiektu jest, jaka jest. Dom z oklasków, nie z oszczędności.
Co warto wiedzieć przed decyzją
Kwestia 1: brak ocieplenia elewacji.
Dom z 2005 roku ma grube mury, które zachowują komfort termiczny niezależnie od braku styropianu na elewacji. Rachunki do wglądu na spotkaniu. Docieplenie elewacji to opcja, nie konieczność i jeśli zdecydujesz się je zrobić przy okazji generalnego remontu, koszty robi się raz a dobrze.
Kwestia 2: dom wymaga odświeżenia wizualnego.
Instalacje gazowe, piec i bojler zostały niedawno wymienione to najdroższe i najtrudniejsze w modernizacji jest za Tobą. Pozostaje aranżacja wnętrz: tynki, podłogi, łazienki, kuchnia, drzwi wewnętrzne, malowanie. Przy 505 m² to poważny projekt ale efekt widać dosłownie po drugiej stronie ściany, u sąsiada, który już go zrealizował.
Kwestia 3: trzecia kondygnacja stan do weryfikacji.
Piętro 3 (120 m²) to przestrzeń o ogromnym potencjale, której stan techniczny i wykończenie warto zweryfikować na wizji lokalnej. Przy jego modernizacji możliwe jest też (jak u sąsiada) połączenie pięter 3 i 4 w jedną wysoką przestrzeń szczegóły do omówienia z architektem.
Kwestia 4: scenariusz usługowy formalności.
MPZP MN.5 dopuszcza usługi w budynku mieszkalnym. Warunek: odpowiednia infrastruktura parkingowa (1 miejsce na 50 m² PUU usług + 2 miejsca dla domu). Podjazd + garaż 2-stanowiskowy pokrywają wymóg dla ok. 150-168 m² usług. Finalna interpretacja zależy od wydziału architektury projekt budowlany musi to uwzględnić od początku.
Układ funkcjonalny
Piętro 0 garaż, piwnice i zaplecze (129,74 m²)
Garaż 2-stanowiskowy (46,03 m²) kryty, bezpośredni wjazd z ul. Królowej Jadwigi
Pralnia (36,95 m²) przestronna, niezależna od reszty domu
Piwniczka (3,84 m²), wysokość 4 m naturalny klimat do wina, cygar, domowego baru
3 pomieszczenia gospodarcze (3,43 / 7,12 / 3,59 m²), kotłownia (3,58 m²)
Łazienka (1,95 m²), klatka (9,59 m²), ganek z wyjściem na ogród (3,38 m²), korytarz (10,27 m²)
Podjazd: 3-4 samochody przed garażem
Piętro 1 strefa dzienna (193,57 m²)
Salon (82,34 m²) z kominkiem otwarta przestrzeń, tu się żyje wspólnie
Kuchnia otwarta na salon (12,74 m²)
Gabinet / strefa biurowa (16,95 m²) dla pracy zdalnej lub przyjęcia klientów
Łazienka (3,98 m²) z przedsionkiem (2,41 m²), korytarz (10,25 m²)
Taras (64,89 m²) z widokiem na panoramę Krakowa na północ, wieczorem miasto u stóp
Piętro 2 strefa nocna (117,48 m²)
Sypialnia główna (34,50 m²) + garderoba (18,15 m²) + łazienka główna (10,36 m²) + balkon (1,50 m²) prywatna strefa 63 m² z własnym wejściem
Sypialnia 1 (18,01 m²), Sypialnia 2 (13,20 m²)
Łazienka (5,64 m²), korytarz (16,11 m²)
Piętro 3 strefa otwarta (120,82 m²)
Duży pokój (53,08 m²) tu możesz zrobić wszystko: kino domowe, siłownię, studio, bawialnię dla dzieciaków, strefę nastolatków
Pokój (36,18 m²), pokój (16,44 m²), łazienka (4,41 m²), korytarz (10,72 m²)
Możliwość połączenia z piętrem 4 w jedną wysoką przestrzeń tak jak zrealizował to sąsiad
Piętro 4 strych (68,47 m²)
Możliwość adaptacji lub połączenia z piętrem 3 do decyzji projektowej
Instalacje i koszty miesięczne
Ogrzewanie: gazowe piec gazowy i bojler wymienione na nowe (koszt modernizacji kotłowni odjęty od listy rzeczy do zrobienia)
Wsparcie: kominek w salonie
Woda / ścieki: wodociąg i kanalizacja miejskie
Ocieplenie: brak ocieplenia elewacji grube mury zapewniają komfort termiczny, rachunki do wglądu
Fotowoltaika: brak (możliwość montażu)
Internet: jest
Szacunkowe koszty miesięczne: ogrzewanie ok. 2 000 zł/mies. (rachunki do wglądu)
Wyposażenie w cenie: kuchnia, pralka, zmywarka, mikrofalówka, TV, lodówka, kominek
MPZP i potencjał
Symbol: MN.5 zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
Dopuszczalna działalność usługowa: tak usługi zlokalizowane w budynku mieszkalnym, przy spełnieniu wymogów parkingowych
Wymóg parkingowy dla usług: 1 mp na każde rozpoczęte 50 m² PUU usług + 2 mp dla domu. Podjazd + garaż kryty = ok. 6 miejsc dopuszcza ~150-168 m² PUU usług
Link do uchwały MPZP:
Scenariusze:
Opcja A generalna modernizacja: inwestujesz w lifting wizualny wnętrz i uzyskujesz rezydencję o potężnej wartości dodanej na topowej ulicy Krakowa. Przy 9 100 PLN/m² dziś po remoncie wartość rynkowa wyraźnie wyższa.
Opcja B model hybrydowy (rezydencja + firma): parter z gabinetem, kancelarią, biurem projektowym lub prywatną kliniką (do ~150 m²). Piętro 1-3 to Twoja prywatna strefa. Klienci wchodzą od Królowej Jadwigi, mają własne wejście, parking, prestiżowy adres. Ty po godzinach zamykasz drzwi i masz swoje 500 m² ciszy.
Opcja C dom wielopokoleniowy: dziadkowie z łatwym dostępem na dolnym poziomie, rodzice na piętrze sypialnianym, nastolatki na trzeciej kondygnacji 120 m². Salon 82 m² jest dla wszystkich, reszta domu dla każdego osobno.
Rezerwa: działka zagospodarowana, możliwość lokalizacji sauny / jacuzzi w ogrodzie
Działka i otoczenie
Powierzchnia: 667 m²
Ukształtowanie: tarasowe typowe dla Woli Justowskiej
Ogrodzenie: pełne z tyłu siatka, z przodu ogrodzenie kute z murowaną bramą
Zagospodarowanie: stare drzewa, skalniak
Sąsiedztwo: serce krakowskiego "Beverly Hills" prestiżowe rezydencje, niska zabudowa, zieleń
Park Decjusza: 500 m spacerem
Las Wolski: bezpośrednie sąsiedztwo wyjście na spacer bez wsiadania w auto
Lokalizacja w liczbach
Rynek Główny: 15-20 min autem (poza godzinami szczytu)
Lotnisko Kraków-Balice: ok. 15 min autem
Komunikacja miejska: przystanki tuż obok, na ul. Królowej Jadwigi bezpośrednie linie do centrum
Szkoły i przedszkola: najlepsze prywatne przedszkola i szkoły międzynarodowe na Woli Justowskiej w zasięgu spaceru
Park Decjusza: 500 m
Las Wolski (wejście): w bezpośrednim sąsiedztwie
Atuty nieruchomości
Nocna panorama Krakowa z tarasu 64 m² Rynek, Wawel, całe miasto na północ u stóp
9 100 PLN/m² na ul. Królowej Jadwigi najlepsza cena za metr na Woli Justowskiej od lat
505 m² na 4 kondygnacjach naturalne strefowanie, każdy ma swoje miejsce
Salon 82 m² z kominkiem więcej niż większość krakowskich mieszkań
Master suite 63 m² (sypialnia + garderoba + ensuite) standard hotelu 5
Piwniczka 4 m wysokości naturalny klimat do wina, cygar, domowego baru
Pralnia 37 m² osobna, duża, wygodna
Garaż 2-stanowiskowy + podjazd na 3-4 auta pełna obsługa komunikacyjna
Piec i bojler wymienione na nowe koszt modernizacji kotłowni zdjęty z listy
MPZP dopuszcza usługi model hybrydowy rezydencja + prestiżowa firma
Wzorzec remontu dosłownie przez ścianę sąsiad z drugiej połowy bliźniaka już pokazał efekt
500 m od Parku Decjusza, przy Lesie Wolskim zieleń bez wychodzenia dalej
Prestiżowy adres Woli Justowskiej z bezpośrednim wjazdem z ul. Królowej Jadwigi
Stan prawny
Nr działki: 163/2
Własność: pełna własność
KW: Dział III i IV czyste bez obciążeń
Rok budowy: ok. 2005
Podatki: PCC 2%
Opłaty dodatkowe: prowizja dla biura nieruchomości
Dojazd: bezpośredni zjazd z ul. Królowej Jadwigi, asfalt
Dostępność: możliwość szybkiej finalizacji transakcji
Zapraszamy na prezentację
Pełna dokumentacja (KW, MPZP, rzuty, rachunki za ogrzewanie) dostępna na pierwszym spotkaniu. Wizja lokalna jest obowiązkowym krokiem dom i taras z nocną panoramą Krakowa trzeba zobaczyć na żywo, żeby zrozumieć, dlaczego ta cena się nie powtórzy.
Michał Chojnowski | Valor Estates